Сметная стоимость — точечная оценка. В нее закладывают объемы по проекту, расценки и прогнозный индекс цен, а на неопределенность — нормативный резерв на непредвиденные работы и затраты: не более 2 % для объектов непроизводственного назначения и 3 % для производственных и линейных объектов (п. 179 Методики, утвержденной приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр). Норматив одинаков для простого склада и сложного цеха. Оценка рисков сметы показывает, сколько нужно именно этому объекту.
Откуда берутся отклонения от сметы
- Объемы. На стадии проекта объемы работ уточняются: грунт оказывается сложнее, инженерные системы — объемнее.
- Расценки и цены поставщиков. Фактические цены материалов и оборудования отличаются от сметных.
- Общий рост цен. Инфляция в строительстве за период строительства действует на все статьи сразу.
- Рисковые события. Перенос сетей, слабые грунты, замечания экспертизы, изменения требований заказчика.
Точность сметы зависит от стадии. По классификации AACE International (RP 18R-97) оценка на стадии проектной документации имеет точность порядка от −10…−20 % до +10…+30 %, а на концептуальной стадии — до +100 %. Нормативные 2–3 % сопоставимы с точностью только самых детальных оценок (класс 1 по AACE: верхняя граница от +3 до +15 %).
Пример: смета производственного здания
| Статья | По смете, млн руб. | Диапазон к смете |
|---|---|---|
| Земляные работы | 34 | −5 % … +25 % |
| Фундаменты | 62 | −3 % … +20 % |
| Каркас | 148 | −2 % … +12 % |
| Кровля | 31 | −3 % … +10 % |
| Фасады | 57 | −5 % … +15 % |
| Инженерные системы | 142 | −5 % … +25 % |
| Отделка | 78 | −5 % … +20 % |
| Благоустройство | 26 | −10 % … +30 % |
| Итого | 578 |
Смета составлена в прогнозных ценах с индексом 1,06 на период строительства. Фактический индекс может составить от 1,00 до 1,15 — он умножает все статьи одновременно. Кроме того, в реестре три риска: перенос сетей (вероятность 30 %, 8–30 млн руб.), слабые грунты (15 %, 10–45 млн руб.) и доработка проекта по замечаниям экспертизы (40 %, 5–25 млн руб.). Нормативный резерв 3 % — 17 млн руб., итого 595 млн руб.
Результат
- Сметная стоимость без резерва (578 млн руб.) выдерживается в 8,5 % сценариев.
- Смета с нормативным резервом 3 % (595 млн руб.) — в 29 % сценариев.
- Средняя стоимость — 608 млн руб., P80 — 627 млн руб. (смета плюс 8,5 %), P90 — 638 млн руб.
Что сильнее всего влияет на стоимость
Главный фактор — общий индекс цен: он один дает размах средней стоимости от 583 до 636 млн руб. На втором месте — объемы и расценки инженерных систем, затем рисковые события. Отсюда практические меры: фиксировать цены в договорах с поставщиками на ранней стадии, детальнее проработать инженерные системы и до начала работ провести обследование сетей и грунтов.
Общий фактор вместо независимых отклонений
Если рост цен задать по каждой статье отдельно и независимо, то отклонения разных статей будут частично гасить друг друга. В нашем примере P90 при этом снизился бы с 638 до 632 млн руб., хотя ни одна оценка не изменилась. В смете из десятков статей разница больше. Поэтому общие факторы — индекс цен, курс валюты для импортного оборудования, производительность генподрядчика — стоит выделять в модели явно. Подробнее о связях между величинами — в статье «Корреляция рисков».
Как провести оценку рисков сметы
- Укрупните смету до 10–30 статей, которые дают основную стоимость.
- Оцените диапазоны объемов и цен по каждой статье вместе со сметчиками и проектировщиками — см. «Экспертная оценка рисков».
- Выделите общие факторы: индекс цен, курс, ставки подрядчиков.
- Добавьте рисковые события из реестра, не дублируя то, что уже вошло в диапазоны статей.
- Рассчитайте резерв для выбранного уровня уверенности и сравните его с нормативным. Если строительство растянуто во времени, считайте стоимость вместе со сроками: задержка увеличивает затраты.
Модель сметы удобно строить в МоделРиск прямо в той же книге Excel, где лежит укрупненная смета. Если стоимость нужно анализировать вместе с календарным планом, подойдет Тамара. Как распределить и контролировать рассчитанный резерв, разобрано в статье «Резерв на риски».
Частые вопросы
Какой резерв на непредвиденные затраты предусматривает норматив?
По п. 179 Методики определения сметной стоимости строительства (приказ Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр) резерв средств на непредвиденные работы и затраты составляет не более 2 % для объектов непроизводственного назначения и не более 3 % для объектов производственного назначения и линейных объектов. Это нормативная величина, не связанная с рисками конкретного объекта.
Почему важен общий индекс цен?
Индекс цен действует на все статьи сметы одновременно. Если моделировать рост цен отдельно и независимо по каждой статье, отклонения будут взаимно гаситься, и диапазон стоимости окажется заниженным. Общий фактор, умножающий все статьи, дает реалистичный разброс.
Насколько точна смета на разных стадиях проекта?
По классификации AACE International (RP 18R-97) точность оценки на концептуальной стадии — от −20…−50 % до +30…+100 %, на стадии проектной документации (класс 3) — от −10…−20 % до +10…+30 %. Чем раньше стадия, тем шире диапазон и тем больше должен быть резерв.
Нужно ли оценивать риски каждой строки сметы?
Нет. Достаточно 10–30 укрупненных статей, которые дают основную часть стоимости, плюс общие факторы и рисковые события. Детальная оценка тысяч строк не повышает точность, а только усложняет работу экспертов.
МоделРиск
МоделРиск — надстройка Excel для анализа рисков методом Монте-Карло. Пробная версия на 30 дней без ограничений.