Денежный поток строительства и пиковое финансирование

Вопрос бизнеса

Девелопер купил участок за 8 млн долл. и построит 120 квартир примерно за 30 месяцев: генподряд около 45 млн долл., плюс собственные расходы на услуги, площадку и офис продаж — 120 000 долл. в месяц на время строительства. Он вкладывает 15 млн долл. собственных средств, а банк предлагает возобновляемую кредитную линию на 40 млн долл. под 7%.

Затраты на строительство идут по привычной S-кривой: сначала медленно, быстрее всего чуть раньше середины, медленно в конце. Покупатели на этапе котлована вносят 10% при подписании договора и остаток при сдаче. Квартиры, не проданные к сдаче, продаются потом со скидкой. Потребность в финансировании достигает пика к сдаче объекта, когда деньги уже потрачены, а пришли только первые взносы.

Модель разыгрывает помесячный денежный поток и кредитную линию и проверяет, хватит ли 40 млн долл.

Для кого

Девелоперам, специалистам по проектному финансированию, банкам-кредиторам и руководителям девелоперских проектов.

Основные результаты

Пиковое финансирование: среднее, P80, P90 и месяц, на который оно приходится · вероятность превысить лимит · выбранная сумма кредита по месяцам с диапазоном · прибыль и рентабельность затрат · что определяет пик и прибыль.

Как устроена модель

Дальше три листа, слева направо. Каждый передает данные следующему.

1. 1

   Лист «Исходные данные»

   Стоимость участка и собственные средства. Лимит кредитной линии и ставка; стоимость и срок строительства (PERT), форма S-кривой и ежемесячные накладные расходы. Число квартир, текущая цена и рыночный коэффициент, темп продаж на этапе строительства, первый взнос и продажи после сдачи.

2. 2

   Лист «Денежный поток»

   Каждый месяц затраты на строительство = стоимость × прирост S-кривой (интегральная функция бета-распределения от месяц ÷ срок) плюс накладные расходы на время строительства. Поступления — первые взносы по новым договорам, остатки через месяц после сдачи и последующие продажи.

   Сначала тратятся собственные деньги; кредит выбирается, когда они кончаются, гасится из поступлений, а проценты начисляются на выбранную сумму.

3. 3

   Лист «Результаты»

   Пиковое финансирование и момент пика, вероятность превысить лимит, выбранная сумма по месяцам, прибыль после процентов и что определяет пик и прибыль.

Приемы МоделРиск

• S-кривая затрат (интегральное бета-распределение)
• Продажи на этапе строительства и первые взносы
• Возобновляемая кредитная линия
• Веерная диаграмма выбранного кредита
• Две диаграммы «торнадо»

Похожие модели

Задача

• Стоимость и резервы
• Прогнозирование

Используется

• PERT
• Бета
• Анализ чувствительности («торнадо»)

Исходные данные и допущения

Все допущения модели, их неопределенность и источник. Цифры условные.

Единицы и обозначения

Деньги

Миллионы долларов США (млн долл.); цены квартир в тысячах долларов США.

Месяцы

Месяц 1 — первый месяц строительства. Столбец «Начало» — положение на старте: собственные средства внесены, участок куплен.

Кредитная линия

Возобновляемый кредит: выбирается, когда кончаются деньги, гасится из поступлений, проценты начисляются ежемесячно на выбранную сумму.

Пиковое финансирование

Наибольшая выбранная сумма на конец любого месяца.

Основные допущения и ограничения

Затраты

Стоимость строительства распределяется по интегральной бета-S-кривой за срок; накладные расходы платятся ежемесячно во время строительства; без удержаний и задержек платежей.

Продажи

Продажи на этапе строительства идут с постоянным средним темпом до сдачи, остатки платятся через месяц после; остальное продается позже с постоянным темпом и скидкой.

Финансирование

Одна процентная ставка, без комиссий, ковенантов и налогов; собственные средства тратятся раньше кредита.

Независимость

Стоимость, срок, темп продаж и цены не зависят друг от друга (в PC-04 стоимость и сроки связаны общими рисками).

Данные

Проект и все цифры придуманы для этого примера.

Как пользоваться моделью

1. Введите участок, собственные средства, кредитную линию, стоимость, срок и допущения по продажам своего проекта на листе «Исходные данные».
2. Нажмите F9 на листе «Денежный поток», чтобы увидеть другие помесячные профили; график рядом с выходами показывает каждый из них.
3. Запустите моделирование на ленте МоделРиск (уже заданы 10 000 итераций и фиксированное начальное число генератора).
4. Задайте лимит с той надежностью, которой требует кредитор, или используйте ключевые факторы, чтобы снизить пик.

Диаграмма «торнадо» заполняется после моделирования.

Функции МоделРиск в модели

VosePERT

Стоимость и срок строительства, рыночный коэффициент цены и темп продаж на этапе строительства.

VoseBetaProb

S-кривая: накопленная доля стоимости строительства, потраченная к каждому месяцу.

VoseInput, VoseOutput

Обозначить неопределенные величины и выходы, включая выбранную сумму кредита в каждом месяце.

VoseSimMean, VoseSimPercentile, VoseSimProbability

Статистика моделирования для таблиц и графиков на листе «Результаты».

VoseSimSensitivityMean

Две диаграммы «торнадо»: все VoseInput ранжированы по тому, насколько меняются среднее пиковое финансирование и средняя прибыль на их диапазоне.

Что почитать

• Анализ чувствительности: диаграмма «торнадо» по шагам (статья)
• Kenley, R. (2003). Financing Construction: Cash Flows and Cash Farming. Spon Press.
• Havard, T. (2014). Financial Feasibility Studies for Property Development: Theory and Practice. Routledge.